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cciia.org.cn　 2020-8-26 9:33:56　 人民法院報

　　隨著城市(shi)生活水(shui)平的不斷(duan)提高，有房(fang)有車(che)成為許(xu)多(duo)家庭的標配(pei)(pei)。一(yi)些房(fang)地產開(kai)發商為了吸引消費(fei)者，推(tui)出(chu)了優(you)惠政策，其中“無理(li)由退(tui)房(fang)”無疑是開(kai)發商刺激消費(fei)者買房(fang)的一(yi)大手段。2018年(nian)，浙江舟山(shan)新(xin)城一(yi)樓(lou)盤預售時(shi)，開(kai)發商承(cheng)諾(nuo)“無理(li)由退(tui)房(fang)”，市(shi)民許(xu)女士(shi)買了房(fang)子(zi)和配(pei)(pei)套車(che)位(wei)，后因(yin)個人原因(yin)需要退(tui)房(fang)退(tui)車(che)位(wei)，雖然(ran)依據條款全(quan)款退(tui)了房(fang)，但退(tui)車(che)位(wei)時(shi)卻被告知要交違約金。許(xu)女士(shi)憤而將開(kai)發商告上(shang)了法(fa)院，近日(ri)，浙江省舟山(shan)市(shi)中級人民法(fa)院二審(shen)審(shen)理(li)了此案。

　　2018年5月，許女(nv)士(shi)到新(xin)城長峙島某在建樓(lou)盤售樓(lou)處參觀后(hou)，挑中了(le)(le)一(yi)套(tao)位(wei)(wei)于7樓(lou)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)子，該房(fang)(fang)屋定(ding)(ding)于兩年后(hou)交付。之后(hou)許女(nv)士(shi)便與樓(lou)盤開發商(shang)(shang)簽(qian)訂(ding)了(le)(le)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)，支付了(le)(le)211萬余(yu)元的(de)(de)(de)房(fang)(fang)款。開發商(shang)(shang)作了(le)(le)明(ming)確的(de)(de)(de)“無理由退房(fang)(fang)”承諾(nuo)。簽(qian)訂(ding)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)條(tiao)文里有關于車位(wei)(wei)買(mai)賣的(de)(de)(de)約(yue)定(ding)(ding)。

　　許女(nv)士買房(fang)時，該(gai)(gai)樓盤的地(di)下(xia)車(che)(che)位尚未開(kai)盤銷(xiao)售。同(tong)(tong)年8月，該(gai)(gai)樓盤開(kai)始向購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)預售地(di)下(xia)車(che)(che)位。許女(nv)士遂與(yu)開(kai)發商簽訂了一份停(ting)車(che)(che)位合(he)同(tong)(tong)，買了一個配套車(che)(che)位，并全款(kuan)付清(qing)了12萬(wan)元的購(gou)(gou)車(che)(che)位價(jia)款(kuan)。根據(ju)停(ting)車(che)(che)位合(he)同(tong)(tong)約(yue)定(ding)，任何一方(fang)在合(he)同(tong)(tong)約(yue)定(ding)之(zhi)外單方(fang)解除合(he)同(tong)(tong)的，責任方(fang)須按停(ting)車(che)(che)位總價(jia)款(kuan)的10%向對(dui)方(fang)支付違(wei)約(yue)金。

　　2019年下(xia)半年，許女(nv)(nv)士因個人原因提出退房，開發商基于“無理由退房”承諾同(tong)意(yi)解(jie)除雙方的商品房買(mai)賣(mai)合同(tong)，并(bing)退還(huan)了許女(nv)(nv)士全(quan)部的購(gou)房款。但(dan)當許女(nv)(nv)士要求一并(bing)退還(huan)全(quan)額車位(wei)價款時，遭到開發商拒絕。

　　開(kai)發商(shang)認為，其(qi)作出的(de)“無理由退房(fang)”承諾，只針(zhen)對商(shang)品(pin)房(fang)買賣(mai)(mai)合(he)(he)(he)同，并不包括車(che)位買賣(mai)(mai)合(he)(he)(he)同。現許女士無故要求解除車(che)位買賣(mai)(mai)合(he)(he)(he)同，屬于違約，因(yin)此在返還12萬元購(gou)車(che)位價款同時應當(dang)扣除1.2萬元的(de)違約金。

　　協商(shang)無果，許女士便于2020年(nian)3月將開發商(shang)訴至舟(zhou)山市定海區人(ren)民法院。

　　定海法(fa)院審理后認為(wei)，許(xu)(xu)女士購房時(shi)，該(gai)樓盤配套車(che)(che)位(wei)(wei)(wei)并(bing)未開(kai)盤，隨后，在(zai)(zai)符合對外銷售條件后，許(xu)(xu)女士作為(wei)購房業主(zhu)享有(you)購買(mai)(mai)(mai)停(ting)(ting)車(che)(che)位(wei)(wei)(wei)資格(ge)。雙方(fang)簽(qian)訂(ding)的(de)停(ting)(ting)車(che)(che)位(wei)(wei)(wei)合同應視為(wei)商(shang)品房買(mai)(mai)(mai)賣(mai)合同的(de)配套合同，具有(you)一定的(de)從(cong)屬(shu)性，兩者(zhe)共同構(gou)成商(shang)品房買(mai)(mai)(mai)賣(mai)法(fa)律關(guan)系(xi)的(de)全部(bu)內(nei)容，應當作為(wei)一個(ge)整體看(kan)待(dai)，不能僅(jin)因(yin)為(wei)簽(qian)訂(ding)時(shi)間(jian)(jian)有(you)間(jian)(jian)隔而割裂兩者(zhe)之間(jian)(jian)的(de)從(cong)屬(shu)、依附(fu)關(guan)系(xi)。因(yin)此，在(zai)(zai)本案中，“無(wu)(wu)理由退(tui)房”承(cheng)諾也適(shi)用于退(tui)車(che)(che)位(wei)(wei)(wei)。同時(shi)，許(xu)(xu)女士要求退(tui)車(che)(che)位(wei)(wei)(wei)是因(yin)其(qi)退(tui)房后不再(zai)是小區業主(zhu)，買(mai)(mai)(mai)停(ting)(ting)車(che)(che)位(wei)(wei)(wei)以方(fang)便生活的(de)目的(de)無(wu)(wu)法(fa)實(shi)現，并(bing)無(wu)(wu)違(wei)約行(xing)為(wei)發(fa)(fa)生。故法(fa)院判(pan)決雙方(fang)解除(chu)車(che)(che)位(wei)(wei)(wei)買(mai)(mai)(mai)賣(mai)合同，同時(shi)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)全款返還(huan)許(xu)(xu)女士購車(che)(che)位(wei)(wei)(wei)款12萬元。

　　一審(shen)(shen)判決(jue)(jue)后，開(kai)發(fa)商不(bu)服(fu)，上訴(su)至(zhi)舟山中院(yuan)。舟山中院(yuan)審(shen)(shen)理后認為，許女士(shi)與開(kai)發(fa)商簽(qian)訂的(de)(de)(de)商品房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)(he)同條文(wen)里有關(guan)于車位買(mai)賣(mai)的(de)(de)(de)約定，而許女士(shi)購房(fang)時(shi)車位尚(shang)未開(kai)盤，故雙方后來簽(qian)訂的(de)(de)(de)停(ting)車位合(he)(he)同應(ying)為商品房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)(he)同的(de)(de)(de)組成部(bu)分，應(ying)當(dang)一并適用“無理由退房(fang)”承(cheng)諾。法院(yuan)遂作出了維持一審(shen)(shen)判決(jue)(jue)的(de)(de)(de)終審(shen)(shen)判決(jue)(jue)。

　　■法官說法■

　　無理由退(tui)房承諾要(yao)明確是(shi)否包括配套車位

　　為服務整個小(xiao)區(qu)(qu)業(ye)(ye)(ye)(ye)主的居住便利，《中華人民共(gong)和國(guo)物權法》第(di)七(qi)十四(si)條(tiao)第(di)一款(kuan)規(gui)定(ding)，建(jian)筑區(qu)(qu)劃(hua)(hua)內，規(gui)劃(hua)(hua)用(yong)(yong)于停放(fang)汽車(che)(che)的車(che)(che)位(wei)(wei)、車(che)(che)庫(ku)(ku)應當(dang)首先滿足業(ye)(ye)(ye)(ye)主的需要。但是建(jian)設單位(wei)(wei)在(zai)保證小(xiao)區(qu)(qu)業(ye)(ye)(ye)(ye)主使用(yong)(yong)的情況下(xia)，可以許可小(xiao)區(qu)(qu)業(ye)(ye)(ye)(ye)主以外的人使用(yong)(yong)車(che)(che)位(wei)(wei)、車(che)(che)庫(ku)(ku)。故開(kai)發(fa)商(shang)或(huo)銷售商(shang)將車(che)(che)位(wei)(wei)、車(che)(che)庫(ku)(ku)實際出賣給小(xiao)區(qu)(qu)業(ye)(ye)(ye)(ye)主以外的人，并不(bu)導致雙(shuang)方就車(che)(che)位(wei)(wei)使用(yong)(yong)權轉讓形成的合(he)(he)同(tong)無效(xiao)。為有利于車(che)(che)位(wei)(wei)、車(che)(che)庫(ku)(ku)有效(xiao)利用(yong)(yong)和管(guan)理(li)，《中華人民共(gong)和國(guo)物權法》第(di)七(qi)十四(si)條(tiao)第(di)二款(kuan)同(tong)時規(gui)定(ding)，建(jian)筑區(qu)(qu)劃(hua)(hua)內規(gui)劃(hua)(hua)用(yong)(yong)于停放(fang)汽車(che)(che)的車(che)(che)位(wei)(wei)、車(che)(che)庫(ku)(ku)的歸屬，由當(dang)事(shi)人出售、附贈或(huo)者出租等方式約定(ding)。據此可以確認(ren)商(shang)品房買(mai)賣合(he)(he)同(tong)與車(che)(che)位(wei)(wei)出售合(he)(he)同(tong)是兩(liang)個法律關(guan)系(xi)，兩(liang)者相互(hu)獨立，并不(bu)存在(zai)必然的牽連關(guan)系(xi)，更(geng)不(bu)能當(dang)然視(shi)為具(ju)有從屬關(guan)系(xi)。

　　“無理(li)由(you)退(tui)房(fang)(fang)(fang)”承(cheng)諾(nuo)一(yi)(yi)般是開(kai)發(fa)商(shang)(shang)為(wei)了促進銷售推出(chu)的(de)(de)賦予(yu)購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)合(he)(he)同(tong)解除權(quan)的(de)(de)行為(wei)，購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)對該(gai)(gai)(gai)承(cheng)諾(nuo)未(wei)以明(ming)示方式拒絕的(de)(de)，應當(dang)將該(gai)(gai)(gai)承(cheng)諾(nuo)視為(wei)約(yue)定(ding)合(he)(he)同(tong)解除權(quan)。購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)有權(quan)依照該(gai)(gai)(gai)“無理(li)由(you)退(tui)房(fang)(fang)(fang)”承(cheng)諾(nuo)要(yao)求(qiu)解除相(xiang)關合(he)(he)同(tong)。在購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)與開(kai)發(fa)商(shang)(shang)就(jiu)房(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)和車位買(mai)賣(mai)分(fen)別(bie)簽訂合(he)(he)同(tong)時，該(gai)(gai)(gai)兩(liang)個(ge)(ge)合(he)(he)同(tong)是獨立的(de)(de)，分(fen)別(bie)就(jiu)房(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)法律關系和車位買(mai)賣(mai)法律關系作出(chu)約(yue)定(ding)。開(kai)發(fa)商(shang)(shang)在一(yi)(yi)個(ge)(ge)合(he)(he)同(tong)中承(cheng)諾(nuo)無條件退(tui)房(fang)(fang)(fang)并(bing)不使(shi)購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)對另一(yi)(yi)個(ge)(ge)合(he)(he)同(tong)享有約(yue)定(ding)合(he)(he)同(tong)解除權(quan)，故購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)在接受開(kai)發(fa)商(shang)(shang)“無條件退(tui)房(fang)(fang)(fang)”承(cheng)諾(nuo)時，應注(zhu)意該(gai)(gai)(gai)承(cheng)諾(nuo)針(zhen)對的(de)(de)合(he)(he)同(tong)是否(fou)已囊括商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)和車位買(mai)賣(mai)兩(liang)個(ge)(ge)法律關系，避免出(chu)現房(fang)(fang)(fang)子能退(tui)，而(er)車位卻不能退(tui)的(de)(de)尷尬出(chu)現。

　　本案中，正是(shi)因(yin)為(wei)雙方簽訂的(de)商品房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)明(ming)確約定(ding)車位買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)屬于商品房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)內(nei)容，才最終(zhong)認定(ding)許女(nv)士與開發(fa)商分(fen)別簽訂的(de)商品房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)與車位買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)實(shi)際為(wei)一整體合(he)同(tong)(tong)，進(jin)而認定(ding)因(yin)開發(fa)商承(cheng)諾無條(tiao)件退(tui)房(fang)成(cheng)立(li)的(de)約定(ding)合(he)同(tong)(tong)解除(chu)權，同(tong)(tong)屬于車位買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)內(nei)容，故許女(nv)士有權據(ju)此(ci)承(cheng)諾行使(shi)合(he)同(tong)(tong)解除(chu)權。當然，作(zuo)為(wei)出(chu)賣(mai)(mai)(mai)人(ren)，開發(fa)商往往是(shi)商品房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)和車位買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)格式文本的(de)提(ti)供者，為(wei)避免與買(mai)(mai)受人(ren)出(chu)現不必(bi)要的(de)糾(jiu)紛，應當明(ming)確告知買(mai)(mai)受人(ren)“無條(tiao)件退(tui)房(fang)”承(cheng)諾的(de)適用范(fan)圍。

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